Prêts immobilier

Comment fonctionnent les prêts immobiliers classiques ?
On entend par prêts immobiliers classiques, les prêts immobiliers proposés par l’ensemble des établissements bancaires présents en France, sans plafonds de ressource, ni zonages obligatoires.
Les seules réglementations de ces prêts sont définies par:
  • Le code de la consommation.
  • Le code monétaire et financier.
  • Le taux d’usure définit par l’état.
  • Le taux d’endettement qui pourrait mettre en danger le consommateur.
Quelques soient la nature du bien que vous envisagez d’acheter, les prêts immobiliers classiques vous permettent de réalisez votre acquisition aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, un logement, un terrain à bâtir, mais aussi de financer des travaux d’amélioration ou de rénovation à partir de 75k€.
Les banques prêteuses sont avant tout des entreprises commerciales dont les conseillers qui sont en charge de votre dossier, sont là pour évaluer la qualité de votre dossier.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, faites confiance à l’expérience et à l’expertise de Crédit Strasbourg pour vous aider à bâtir votre dossier. Nous connaissons parfaitement les attentes des conseillers bancaires. Si votre dossier est jugé bon et attractif, il nous sera plus aisé de négocier, pour vous, un bon taux, une bonne assurance immobilier voir des avantages sur tous les frais bancaires.
Crédit Strasbourg fait, pour vous, le tour des banques strasbourgeoises pour chercher la meilleure offre. Votre marge de négociation dépend de l’intérêt que vous représentez pour la banque, en fonction de votre âge, de vos revenus, de la mise en valeur du projet embelli par nos soins.
L’offre de la banque est transmise par courrier et vous disposez, dès réception, d’un délai de réflexion appelé « délai Scrivener » et de 11 jours entiers.
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Lesxique des prêt aidés en 2015
Le PEL (prêt d’épargne logement) :
Cette épargne bloquée génère des intérêts et permet l’obtention d’un prêt immobilier à des conditions dites avantageuses. Seuls les établissements de crédit ayant une convention avec l’État peuvent le proposer à leurs clients. Mineurs ou majeurs sans distinction peuvent être titulaires d’un seul PEL par personne. En marge d’un PEL (Plan Epargne Logement) il vous est possible d’ouvrir un CEL (compte épargne logement) qui doivent tous deux, être détenus dans la même banque.
L’ouverture du compte se fait avec un montant minimum de 225 € et un versement régulier minimum de 540 € par an. Le mode de versement peut être mensuel, trimestriel ou semestriel. Des versements complémentaires au delà des minimums sont possibles. Le plafond hors intérêts du PEL est de 61 200 €.
Pour profiter de ses qualités immobilières, vous devez détenir le PEL 4 ans minimum et 10 ans maximum.
  • En cas de retrait avant 4 ans, votre PEL est automatiquement clôturé.
  • Après 10 ans, les versements sont interdits mais vous continuez à générer des intérêts pendant 5 ans.
  • Après la 15ème année, votre PEL se ferme pour devenir un livret d’épargne classique. Le taux de rendement baisse et les intérêts sont fiscalisés.
Taux de rémunération du plan épargne logement :
Taux de rémunération du PEL (hors prime d’État)
Date d’ouverture Taux
1er août 2003 au 31 janvier 2015 2,5 %
Depuis le 1er février 2015 2 %
Fiscalité du PEL: Les intérêts sont exonérés d’impôt sur le revenu jusqu’à la veille du 12ème anniversaire du PEL mais soumis chaque année aux PS (prélèvements sociaux).
Attention aux pénalités de clôture du PEL avant 4 ans :
  • Avant 2 ans la rémunération est recalculée au taux du CEL en vigueur à la date de clôture. Aucuns droits à prêts et à prime ne sont concédés.
  • Entre 2 et 3 ans : Le taux de rémunération du PEL est maintenu mais pas de droits à prêts et à prime.
  • Entre 3 et 4 ans : Malgré un taux de rémunération du PEL maintenu, vos droits à prêts et à prime subissent une diminution.
Que peut-on financer avec un PEL ?
  • Financement de votre bien immobilier sur le territoire français métropolitain ainsi que dans les Départements d’Outre Mer.
  • Financement de la construction, l’extension ou la rénovation de votre résidence principale, qui peut être celle de l’emprunteur, d’un ascendant, d’un descendant ou d’un locataire (location nue).
  • Financement d’une aire de parcage situé au maximum à un km de la résidence principale.
  • Financement, par une société civile immobilière (SCI) de la résidence principale de l’emprunteur.
  • Souscription de parts de Sociétés civiles de placement immobilier (SCPI), à condition que la SCPI contienne au moins à 90% de locaux réservés à l’habitation.
Taux de rémunération du PEL avant le 31 juillet 2003 :
Entre le 7.2.1994 et le 22.1.1997 Entre le 23.1.1997 et le 8.6.1998 Entre le 9.6.1998 et le 25.7.1999 Entre le 26.7.1999et le 30.6.2000 Entre le 1.7.2000 et le 31.7.2003
Taux d’intérêt avant prélèvement sociaux (prime d’Etat incluse) 6% 5.25% 4.25% 4% 3.60% 4.50%
4.62% 3.84% 3.10% 2.90% 2.61% 3.27%
Montant et durée du prêt PEL :
  • 92 000 € maximum.
  • Durée de 2 à 15 ans.
Taux d’intérêt du prêt PEL :
Taux d’intérêt du prêt en fonction de sa date de souscription
Plan ouvert Taux d’intérêt du prêt
Entre le 16 mai 1986 et le 7 février 1994 6,32 %
Entre le 7 février 1994 et le 22 janvier 1997 5,54 %
Entre le 23 janvier 1997 et le 9 juin 1998 4,80 %
Entre le 9 juin 1998 et le 25 juillet 1999 4,60 %
Entre le 26 juillet 1999 et le 30 juin 2000 4,31 %
Entre le 1er juillet 2000 et le 31 juillet 2003 4,97 %
Entre le 1er août 2003 et le 31 janvier 2015 4,20 %
Depuis le 1er février 2015 3,20 %
Comment bénéficier de la prime du PEL ?
La prime d’État est versée lorsque le prêt immobilier est supérieur à 5 000 €, depuis le 1er mars 2011. Elle est plafonnée à 1 525 €.
 Le montant de la prime dépend des intérêts acquis, de l’affectation du prêt, de la période de souscription du prêt :
  • Entre le 1er mars 2011 et le 31 janvier 2015 : La prime sera d’une valeur égale à 40 % des intérêts acquis à la date du terme de votre PEL.
  • Depuis le 1er février 2015 : La prime sera d’une valeur égale à 50 % des intérêts acquis à la date du terme de votre PEL.
Le CEL (compte épargne logement) :
A l’instar du PEL, le CEL permet d’obtenir un prêt bancaire à un taux préférentiel pour acheter de l’immobilier ou réaliser des travaux.
Le CEL permet de financer l’achat ou la construction de votre résidence principale, neuve ou ancienne, d’un terrain à construire + construction uniquement, des travaux d’économie d’énergie, d’extension, de réparation ou d’amélioration de la résidence principale.
À noter : L’obtention d’un prêt via le CEL doit être ouvert depuis 18 mois minimum. Il doit aussi avoir produit des intérêts.
Minimum d’intérêt devant avoir été produit selon l’opération envisagée
Objet de financement Minimum d’intérêts à produire
Travaux d’économie d’énergie (isolation, chauffage…) 22,50 €
Travaux de réparation ou d’amélioration 37,00 €
Construction ou acquisition de logement 75,00 €
  • Le plafond maximum du prêt est de 23 000 €.
  • Ce montant dépend de la durée et des intérêts acquis.
  • La durée du prêt est comprise entre 2 et 15 ans.
  • Le cumul CEL et le PEL, vous permet d’accéder à un prêt d’un montant total de 92 000 € maximum.
Un CEL porté au terme de son engagement  vous permet de bénéficier d’une prime de l’État de 1 144 € exonérée d’impôt sur le revenu, mais soumise à prélèvements sociaux.
Le PTZ + 2015 (prêt à taux zéro) :
Réservé aux primo-accédants ce dispositif permet d’avoir un prêt à taux 0 %. Il vient, depuis le 1er octobre 2014, en complément du financement de votre résidence principale.
Voici quelques informations clefs :
  • Est considéré comme primo-accédant donc éligible au dispositif PTZ, toute personne qui n’est pas propriétaire de sa résidence principale depuis les deux dernières années au moins. Les personnes invalides, handicapées ou victime de catastrophes ne sont pas concernés par cette obligation.
Plafond des ressources de l’emprunteur en fonction du nombre d’habitants du logement :
Plafond de ressources (à compter du 1er octobre 2014)
Nombre de personnes Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 36.000 € 26.000 € 24.000 € 22.000 €
2 50.400 € 36.400 € 33.600 € 30.800 €
3 61.200 € 44.200 € 40.800 € 37.400 €
4 72.000 € 52.000 € 48.000 € 44.000 €
5 82.800 € 59.800 € 55.200 € 50.600 €
6 93.600 € 67.600 € 62.400 € 57.200 €
7 104.400 € 75.400 € 69.600 € 63.800 €
8 ou plus 115.200 € 83.200 € 76.800 € 70.400 €
Montant du Prêt à taux zéro plus
Définition du montant de l’investissement :
Le montant de l’investissement comprend : le coût de l’opération d’acquisition du bien, les travaux (hors eco-ptz), les frais d’agence dans l’ancien, le coût du terrain dans le neuf.
Le montant de l’investissement exclu les frais de notaire (frais d’acte et de garantie, les frais bancaires (des autres prêts).
Montant maximum retenu du PTZ+ :
Montant maximum retenu pour l’opération (en vigueur au 1er octobre 2014)
Nombre de
personnes
Logement neuf ou ancien
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 150.000 € 135.000 € 110.000 € 100.000 €
2 210.000 € 189.000 € 154.000 € 140.000 €
3 255.000 € 230.000 € 187.000 € 170.000 €
4 300.000 € 270.000 € 220.000 € 200.000 €
5 et plus 345.000 € 270.000 €
311.000 €
253.000 € 230.000 €
Quotité retenue pour l’achat d’un logement :
Quotité (à compter du 1er janvier 2015)
Zone géographique Logement neuf ou
Logement ancien avec travaux
Logement HLM ancien
Zone A 26% 10%
Zone B1 26%
Zone B2 21%
Zone C 18%
Attention: Le montant du PTZ+ ne doit pas dépasser le montant total des autres prêts, d’une durée de deux ans et plus, finançant l’opération. Il ne peut pas dépasser 50 % du financement total et sera donc réduit en cas d’apport personnel important.
Les durées de remboursement du prêt à taux zéro plus :
Les différents profils de remboursement (depuis octobre 2014)
Profil Durée totale de
remboursement du PTZ+
Période 1 Période 2
Durée Capital à
rembourser
Durée Capital à
rembourser
1 25 ans 14 ans 0% 11 ans 100%
2 25 ans 11 ans 0% 14 ans 100%
3 22 ans 8 ans 0% 14 ans 100%
4 16 ans 16 ans 100%
5 12 ans 12 ans 100%
Les trois premiers profils de remboursement comportent une période de différé total, respectivement de 14, 11 et 8 ans.
Profil de remboursement :
Détermination du profil de remboursement à appliquer (depuis octobre 2014)
Numéro de
profil
Logement neuf ou ancien
Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 ≤ 20.000 € ≤ 18.000 € ≤ 15.000 € ≤ 13.000 €
2 ≤ 22.000 € ≤ 19.500 € ≤ 16.500 € ≤ 14.000 €
3 ≤ 25.000 € ≤ 21.500 € ≤ 18.000 € ≤ 15.000 €
4 ≤ 28.000 € ≤ 23.500 € ≤ 20.000 € ≤ 18.500 €
5 ≤ 36.000 € ≤ 26.000 € ≤ 24.000 € ≤ 22.000 €
Le PC (prêt conventionné) :
Ce type de prêt conventionné peut financer au maximum l’intégralité de l’achat d’un bien immobilier, mais aussi financer certains travaux d’amélioration du logement. Bien que son taux soit  supérieur au taux du marché il offre des droits à l’aide personnalisée au logement (APL).
Que peut-on financer avec un PC ?
  • Financer la résidence principale dans le neuf ou l’ancien.
  • Financer des travaux d’agrandissement et d’amélioration.
  • Financer pour adapter le logement aux personnes handicapées.
  • Financer de travaux pour l’économie d’énergie.
Les avantages :
  • Frais de dossier réduits.
  • Frais d’actes réduits.
  • Concernant une construction, la taxe locale d’équipement est réduite.
  • Apport personnel 0 €.
  • Aucunes conditions de ressources.
  • Remboursable sur 5 et 35 ans.
Les conditions :
  • Une occupation minimum de 8 mois par an du logement ou si le conjoint, les ascendants, les descendants ou ceux du conjoint occupent le logement.
  • Une occupation du logement dans un délai maximum d’1 an après la déclaration d’achèvement des travaux ou de l’acquisition du logement.
Pendant la durée de remboursement :
  • Il est impossible de transformer le logement en local commercial ou professionnel.
  • Il est impossible d’affecter le logement à la location saisonnière ou en meublé plus de 4 mois par an.
  • Il est impossible d’utiliser le logement comme résidence secondaire.
  • Il est impossible d’utiliser le logement comme logement de fonction.
Taux maximum fixés :
Taux maximum des prêts conventionnés
Durée du prêt Taux fixe Taux variable
Inférieure ou égale à 12 ans 3,40 % 3,40 %
Entre 12 et 15 ans 3,60 % 3,40 %
Entre 15 et 20 ans 3,75 % 3,40 %
Supérieure à 20 ans 3,85 % 3,40 %
Le PC peut être complété par :
  • Un prêt d’épargne logement (PEL et/ou CEL).
  • Une subvention de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).
  • Un prêt à taux zéro renforcé (PTZ +).
  • Un prêt Action logement (ex-1% logement).
  • Un prêt pour les fonctionnaires.
  • Un complément de prêt accordé aux Français rapatriés d’outre-mer titulaires d’un titre d’indemnisation.
  • L’aide personnalisée au logement (APL).
Attention : L’obtention d’un prêt conventionné ne peut se cumuler avec un prêt immobilier « classique ».
Le PAS (prêt d’accession sociale) :
Variante du prêt conventionné, il permet de financer la totalité de la construction ou de l’achat d’un logement, avec ou sans travaux.
Il permet de financer l’achat ou la construction d’un logement neuf, y compris le terrain, l’achat d’un logement ancien, les travaux d’amélioration du logement ou d’économie d’énergie, d’un coût minimum de 4 000 €.
Les avantages :
  • Aucun apport personnel.
  • taux d’intérêt réduit.
  • Donne droit à l’aide personnalisé de logement (APL).
  • Frais de dossier réduits.
  • Frais d’acte réduits.
  • Durée de 5 à 25 ans avec un maximum de 35 ans.
Conditions de ressources :
Ressources maximales à ne pas dépasser pour bénéficier du PAS, selon le nombre d’occupants et la zone d’implantation du logement
Nombre de personnes destinées à occuper le logement Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C
1 personne 36 000 € 26 000 € 24 000 € 22 000 €
2 personnes 50 400 € 36 400 € 33 600 € 30 800 €
3 personnes 61 200 € 44 200 € 40 800 € 37 400 €
4 personnes 72 000 € 52 000 € 48 000 € 44 000 €
5 personnes 82 800 € 59 800 € 55 200 € 50 600 €
6 personnes 93 600 € 67 600 € 62 400 € 57 200 €
7 personnes 104 400 € 75 400 € 69 600 € 63 800 €
À partir de 8 personnes 115 200 € 83 200 € 76 800 € 70 400 €
Le calcul du montant des ressources prend en compte l’année n-2 du revenu fiscal de référence précédant l’offre auquel on additionne le revenu fiscal des autres personnes destinées à occuper le logement qui ne sont pas rattachées au foyer fiscal.
Taux maximum fixés :
Taux maximum des prêts conventionnés
Durée du prêt Taux fixe Taux variable
Inférieure ou égale à 12 ans 3,40 % 3,40 %
Entre 12 et 15 ans 3,60 % 3,40 %
Entre 15 et 20 ans 3,75 % 3,40 %
Supérieure à 20 ans 3,85 % 3,40 %
Le PAS peut être complété par :
  • Aide personnalisée au logement (APL).
  • Épargne logement (PEL et/ou CEL).
  • Prêt Action logement (ex-1 % logement).
  • Prêt à taux zéro (PTZ+).
  • Subvention de l’Agence nationale de l’amélioration de l’habitat (Anah).
  • Prêt pour les fonctionnaires.
  • Complément de prêt accordé aux Français rapatriés d’outre-mer titulaires d’un titre d’indemnisation.
  • Éco-PTZ sous certaines conditions.
Attention : L’obtention d’un prêt d’accession sociale ne peut se cumuler avec un prêt immobilier « classique ».